04
ÚNO

Předsmluvní odpovědnost aneb proč si dávat pozor na jazyk při vyjednávání o smlouvě

Řídíte se v životě příslovím „co je psáno, to je dáno“ a myslíte si, že to funguje i v opačném gardu? Neboli „co není na papíře, jako by nebylo“? Český zákonodárce by vás rychle vyvedl z omylu. Poté, co vstoupil v účinnost nový občanský zákoník, je třeba věnovat pozornost nejen samotné smlouvě, kterou podepíšete, ale i procesu vyjednávání o ní. Tento článek upozorňuje na některá rizika spojená s novými pravidly pro uzavírání smluv. Ty je třeba mít na paměti zejména při větších investicích, jaké představují koupě bytu či domu.

Předně je třeba varovat před jakýmikoli projevy, které by mohly u vlastníka nabízené nemovitosti či zprostředkovatele prodeje navodit pocit vážného zájmu o koupi na Vaší straně, aniž by se takový stav shodoval se skutečností. Nový občanský zákoník totiž výslovně zakazuje zahájit jednávání o uzavření smlouvy nebo v takovém jednávání pokračovat v případě, že daný subjekt nemá skutečný úmysl smlouvu uzavřít. Pokud by se druhá strana na Váš „předstíraný“ zájem spolehla a učinila v návaznosti na to další kroky (např. začala s úpravou bytu dle Vašich představ nebo podnikla jiné kroky spojené s většími výdaji), mohlo by pozdější neuzavření smlouvy pro Vás znamenat vážné právní následky, např. v podobě nároku druhé strany na náhradu vzniklé škody.

Nejste-li proto o koupi konkrétního bytu či domu stoprocentně přesvědčeni, je vhodné na to prodávajícího upozornit (a to nejlépe v emailové nebo jiné písemné korespondenci). Prodávajícímu můžete například sdělit, že veškeré Vaše kroky jsou činěny pouze za účelem získání bližších informací o konkrétní nemovitosti pro účely Vašeho pozdějšího rozhodnutí o koupi. Můžete také prodávajícího informovat o tom, že Vaše jednání nelze považovat za vyjednávání o koupi dané nemovitosti.

Ve fázi, kdy se rozhodnete pro konkrétní byt či dům a zahájíte s prodávajícím smluvní vyjednání, je pak třeba pamatovat na to, že musíte ze zákona zachovávat mlčenlivost o všech důvěrných údajích, které se v souvislosti s takovým jednáním od druhé strany dozvíte. Tato povinnost nicméně není jen jednostranná a musí být dodržena i na straně prodávající. Zároveň jsou dle občanského zákoníku obě strany povinny sdělit si v rámci vyjednávání všechny skutkové a právní okolnosti tak, aby se druhá strana mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu. Nevyplatí se proto zatajovat před prodávajícím důležité skutečnosti (např. ohledně Vašich finančních možností a dohodnuté výše hypotéky poskytnuté bankou). Ani prodávající by Vám však neměl zatajit důležité skutečnosti, zejména technický stav nemovitosti a právní vztahy (např. existenci práv třetích osob). Bohužel ne vždy to bývá samozřejmostí, a to ani po účinnosti nových právních předpisů.   

Zvýšenou pozornost je třeba věnovat především poslednímu pravidlu, které zavedl nový občanský zákoník v rámci institutu předsmluvní odpovědnosti. To nastupuje ve fázi, kdy již je jednání o konkrétní smlouvě tak daleko, že se její uzavření druhé straně jeví jako vysoce pravděpodobné. Jedná se typicky o případ, kdy strany dojednaly veškeré náležitosti a detaily kupní smlouvy na koupi konkrétní nemovitosti a k uzavření obchodu zbývá jen smlouvu podepsat. Nedojde-li následně k podpisu kupní smlouvy z důvodu, že si koupi na poslední chvíli rozmyslíte, je prodávající oprávněn uplatnit vůči Vám nárok na náhradu škody v podobě ztráty z neuzavřené smlouvy.

Přestože s institutem předsmluvní odpovědnosti prozatím v českém právu není mnoho zkušeností, nevyplatí se ho podceňovat. Při uzavírání důležitých smluv, mezi něž lze bezesporu zařadit i smlouvy o koupi bytu či domu, lze proto doporučit obezřetný postup a dodržování zákonných pravidel. Takový přístup se Vám totiž může jen vyplatit.    

 

Zpět na blog